公司動態
優化土地利用結構，轉變資源利用方式，是政策的明確指向。圍繞節約集約用地，安徽省人民政府印發了《安徽省批而未供、閑置和工業低效土地全域治理攻堅行動方案》。
為落實行動方案，省自然資源廳下發了《關于開展城鎮低效建設用地調查入庫、再開發專項規劃和年度實施計劃編制工作的通知》，開展新一輪城鎮低效用地調查及再開發專項規劃編制工作。
5月21日上午，我司為了更好地服務全省建設用地項目對城鎮低效用地調查和再開發規劃編制工作，特邀行業專家開展專題交流學習提升，將從三個方面出發，提供思路流程參考。
一、對于城鎮低效建設用地如何開展調查？
主要分為調查內容、調查方法、調查流程三個方面進行：
調查內容是指在全省范圍內所有2021年度變更調查成果中的建設用地，根據城鎮功能分區發展定位或者是鄉鎮（街道）為單位，以建設用地最小的單元空間要求在“三調”變更調查圖斑基礎上結合地籍圖和供地信息，對土地開發利用情況、企業信息、土地批供信息、相關規劃和約定信息進行調查。
調查方法是基于現有土地利用現狀圖、地籍圖、采用資料判讀等方式錄入建筑面積和其他信息。
調查流程要圍繞組織架構、組織任務、總體任務和具體任務分為以下幾個方面開展：制定方案 、人員培訓 、資料收集 、地圖制作、調查區劃分（城市功能分區）、企業信息整合 、地塊信息整合等。
二、調查完成后，針對各地實際情況進行低效用地認定和再開發規劃。
城鎮低效用地再開發的根本目的應該是：促進經濟發展方式轉變，優化城鄉結構布局調整，深化土地管理制度改革，實現高質量新型城鎮化。在這樣的情境下，該如何認定城鎮低效用地？
由于不同的地區，在土地利用和畝均收益方面差異很大，事實上對于城鎮低效建設用地的認定也沒有定論，只能提供以下思路進行參考：
土地利用強度、用地效益、基礎設施配套水平、房屋建設質量，安全生產、環保、消防等利用現狀和規劃協調性等。
制定地方認定標準，多部門集體參與、會審，并由地方政府以文件形式進行明確，形成城鎮低效建設用地處置清單。
在城鎮低效建設用地再開發規劃利用上，不同的地區在模式設計上差異很大，事實上各地已形成因地制宜、分類型、多途徑推進的模式。
規劃內容主要包括：
1、對現狀分析；
2、上輪規劃實施評估包括規劃完成的情況評估，存在的問題和困難并針對給出相關建議；
3、低效用地現狀及潛力分析包括現狀利用特點、困難原因及再開發的優勢分析；
4、規劃的總體目標、定量定性的具體目標和總體規劃任務和任務規劃分解；
5、規劃方案編制要對空間布局、用地結構、土地利用強度、開發建設時序安排、開發建設政策分析、規劃實施效益進行評價；
6、對建立規劃數據庫，形成文本成果、圖件成果、數據成果和其他成果。
三、針對不同地區因地制宜，有以下幾點低效建設用地再開發方式借鑒：
1、收購儲備：
土地收購儲備的方式，就是由集體或城市其他使用者手中向政府集中的實現形式。現階段有以下幾種形式：一是征用，即通過征用將列入城市發展規劃的集體土地轉為國有土地；二是收回，按法律規定兩年內沒有使用的土地、改變用途的土地、單位搬遷及違法使用土地的土地，政府可以依法將土地使用權收回；三是收購，對于部分地段好、級差高，但使用不合理的土地，可以通過市場的方式從原土地使用者手中購回土地使用權，重新開發后，調整土地使用功能。
2、實施流轉：
指土地使用權流轉。含義是指擁有土地承包經營權的集體和個人將土地經營權（使用權）轉讓給其他經濟組織，即保留承包權，轉讓使用權。
3、協議置換：
通過簽訂協議置換，即運用價值杠桿，實現不同土地使用權的置換，使政府達到收回土地使用權的目的。
4、騰籠換鳥：
也叫“雙轉移戰略”，旨在推進低效工業用地及低效企業整治工作，實現空間形態、產業結構、畝均效益、安全等級、環境保護的迭代升級。
5、退二進三：
通常是指在產業結構調整中,縮小第二產業,發展第三產業。通過政府引導市場的方式，促進停建停產類企業逐步轉型升級。
6、復合開發：
鼓勵在符合國土空間規劃的前提下，利用現有工業用地建設先進制造業、新基建、生產性及高科技服務業、產品改良、產學研合作、創業創新平臺等國家支持的新產業、新業態項目，實施立體開發、復合用地。
7、增客技巧：
引入實力較強或潛力較大的企業，掌握企業的用地需求，將閑置、低效的用地盤活，根據有入駐意向的企業的土地需求，將騰挪出來的閑置、低效用地，根據產業鏈的整體布局將土地留給適合的企業，多措并舉達到增客目的。
8、其他方式。
總之城鎮低效用地再開發不全靠政府來運作，而應是政府和社會各個階層共同推進，甚至在一定的情況下，以原土地使用權人為主體，交給市場去運作。這樣好處在于，形成利益共同體，在這過程中探索利益均衡機制。
城鎮低效用地再開發的意義不限于節約集約用地，它將推動社會管理模式方式的創新，讓我們社會更好地包容性發展，也促進城市品質在更加規范的開發建設過程得到不斷提升。